マンションの修繕は生前におこないましょう。
〜修繕費は相続税が課税されない。〜
不動産経営を行っている場合、臨時的な支出として不動産の老朽化等に伴う修繕が発生することがあります。
では、修繕のタイミングが変わることで相続税に影響があるのか。
結論から言うとタイトルの通り修繕費には相続税は課税されないため生前に行うことで相続税の対策になります。
相続発生前に修繕を行うことで現預金が減少し、相続税が課税される財産が少なくなるので相続税額を下げることができるという仕組みです。
もし、相続後に修繕を行ってまうと、相続開始時点では残っている現預金全てに課税されることになりますので、生前のうちに修繕はできるだけ終わらせておいた方が良いでしょう。
ただし、エレベーターを設置したりするなどの資産価値を高める行為は修繕ではなく資産の増加とみなされ、工事費が相続財産となることもありますので注意が必要です。
駐車場の節税効果
〜空き地を駐車場にして小規模宅地の有効活用〜
もし、お持ちの土地で何にも使われてないものがありましたら駐車場経営を行うことも相続対策となります。
駐車場経営の場合、貸付事業用宅地等として小規模宅地の特例を受けることができます。
この規定は事業用や居住用などの生活の基盤となる財産にしっかり課税をしてしまい、その財産を売却しないと相続税が納税できないという事態になることを避けるために作られた規定です。駐車場の経営も土地を貸し、収入を得ているためこちらの規定を受けることができます。
この規定により駐車場の面積のうち200㎡までの評価額を50％減額することができます。
ただし、こちらの規定は建物または構築物の敷地に供されていない土地については適用ができません。舗装がされていない更地の駐車場では適用を受けることができないので注意が必要です。
でもやっぱり利回りが大切
利回りには、表面利回りと実質利回りの２つがあります。
上記のように駐車場の経営を行うなどの対策は相続税の計算上大きなインパクトをもたらすことになりますが、対策のためだけのマンション・駐車場経営を行ってしまうと投資した金額に対し思うような収益があげれずむしろ投資額を回収できない事態になるかもしれません。
税金を下げることができても、不動産経営がうまくいかず赤字を出してしまうとトータルで損していたという事も考えられます。利回りにも十分注意して対策を行っていくことが必要です。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入-年間の経費）÷物件の購入価格×100
相続財産の資産比率の検証 納税資金確保のため、財産診断をおすすめします。
不動産の購入は確かに相続税の対策となりますが、肝心の納税資金を使い切ってしまうような対策をしてしまうと残された相続人に負担を強いることになってしまいます。
不動産と現預金のバランスをしっかり捉え納税資金を確保したうえでの対策を行うため財産診断をお勧めしております。
当センターでは、無料相談を行っており、ご自身に財産診断が必要なのかもふまえお話しさせていただきますので、まずはお気軽にお電話ください。